By the recently adopted Law no. 296/2023 regarding some fiscal-budgetary measures to ensure the financial sustainability of Romania in the long term (which amends several normative acts, including Law no. 227/2015 on the Fiscal Code), the authorities decided to increase the VAT rate applicable to the delivery of housing from 5% to 9%, starting January 1, 2024.

By way of exception, the reduced VAT rate of 5% can only be applied between January 1 and December 31, 2024 for the delivery of homes that have a maximum usable area of ​​120 sqm, excluding household annexes, the value of which, including the land on which are built, does not exceed the amount of 600,000 lei, exclusive of VAT, purchased by natural persons individually or jointly with another natural person/other natural persons, only if they concluded between January 1 and December 31, 2023 pre-contracts that have advance payment for the purchase of such a home.

The amended text is quite clear: any natural person can purchase, starting from January 1, 2024, individually or jointly with another natural person/other natural persons, a single home whose value does not exceed the sum of 600,000 lei, exclusively VAT, with a reduced rate of 9%, provided that, at the time of delivery, the respective home can be lived in as such.

Regarding this last aspect, the homes must cumulatively meet the following conditions: a) free individual access to the living space, without disturbing the possession and exclusive use of the space owned by another person or family; b) access to electricity and potable water, controlled disposal of waste water and household waste; c) they consist of at least one space for rest, one space for food preparation and a sanitary group; d) exterior finishes include at least: roof, if, depending on the type of construction, this constructive element is provided, windows, entrance door; e) interior finishes include at least: walls finished with paint, wallpaper, tiles or other elements used for finishing, floors finished with tiles, parquet or other elements used for finishing, interior doors, depending on the project; f) sanitary installations and sanitary objects, respectively toilet bowl, sink and washing machine with tub, with the related batteries; g) electrical installations, including switchboards, boxes, switches and sockets.

Prior to the amendment, the definition of homes that can be lived in as such at the time of delivery specified only the following conditions: their owners have free individual access to the living space, without disturbing the possession and exclusive use of the space owned by another person or family; they have access to electricity and potable water, controlled disposal of waste water and household waste; they consist of at least a space for rest, a space for food preparation and a sanitary group, regardless of the existing facilities and the degree of finishing on the date of delivery.

It will therefore be necessary for real estate developers to be much more attentive to the furnishing of the homes, being required to offer more advanced finishes than what was previously provided for in the legislation and therefore to apply a different standardization, so as to ensure that the proposed homes for sale with a reduced rate of VAT, they meet all the conditions provided by law.

Câteva implicații ale noilor prevederi privind majorarea TVA de la 5% la 9% pentru livrarea locuințelor

Prin recent adoptata Lege nr. 296/2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung (care modifică mai multe acte normative, printre care și Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal), autoritățile au decis majorarea cotei de TVA aplicabilă livrării locuințelor de la 5% la 9%, începând cu 1 ianuarie 2024.

Prin excepție, cota de TVA redusă de 5%, se mai poate aplica doar în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, doar dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 antecontracte care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

Textul modificat este destul de clar: orice persoană fizică poate achiziționa, începând cu data de 1 ianuarie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%, cu condiția ca, în momentul livrării, locuința respectivă să poată fi locuită ca atare.

Cu privire la acest ultim aspect, locuințele trebuie să îndeplinească în mod cumulativ următoarele condiții: a) acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie; b) acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere; c) sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar; d) finisajele exterioare includ cel puțin: acoperiș, dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, ușă de/la intrare; e) finisajele interioare includ cel puțin: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect; f) instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente; g) instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize.

Anterior modificării, definiția locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare specifica doar următoarele condiții: deținătorii acestora au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie; au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere; sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării.

Așadar, va fi nevoie ca dezvoltatorii imobiliari să fie mult mai atenți la dotarea locuințelor, fiind necesar să ofere finisaje mai avansate față de ceea ce prevedea anterior legislația și, prin urmare, să aplice o standardizare diferită, astfel încât să se asigure că locuințele propuse spre vânzare cu cota redusă de TVA îndeplinesc toate condițiile prevăzute de lege.

Article published in the online version of Tax Magazine